Stadt Schwedt/Oder

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Mietspiegel 2015 für die Stadt Schwedt/Oder

Deckblatt: Luftbild und Titel
Die Broschüre wird als PDF-Datei zum Download angeboten.

1. Erstellung des Mietspiegels (MSP)

Der MSP wurde als qualifizierter MSP gemäß § 558 d BGB von den Mitgliedern der Arbeitsgruppe Mietspiegel gemeinsam und einvernehmlich neu erstellt und anerkannt. In der Arbeitsgruppe mitgewirkt haben Vertreter:

  • der Stadt Schwedt/Oder, Fachbereich Ordnung, Brandschutz und Bürgerangelegenheiten, Sachge­biet Wohnungswesen und die Statistikstelle,
  • der Wohnbauten GmbH Schwedt/Oder,
  • der Wohnungsbaugenossenschaft Schwedt eG,
  • des Mieterverein e. V.,
  • des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Uckermark sowie
  • die Datenschutzbeauftragte der Stadt Schwedt/Oder.

Der MSP wird zum 1. Juli 2015 wirksam. Seine Gültigkeit endet am 30. Juni 2017.

Allgemeine Erläuterungen

2. Zweck des MSP

Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigengutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank, eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 a BGB dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem fairen Interessenausgleich über eine angemessene Miethöhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müssen.

Sofern ein qualifizierter MSP vorhanden ist, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete laut MSP dem Mieter mitzuteilen, wenn der MSP Angaben zu diesem Wohnraum erhält. Dabei reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der im MSP ausgewiesenen Spanne liegt. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als den MSP stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte MSP die Vermutung der Richtigkeit für sich. Ihm wird unterstellt, dass „die bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben“ (§ 558 d Abs. 3 BGB). Hierbei handelt es sich um eine widerlegliche Vermutung i. S. von § 292 ZPO (Zivilprozessordnung) in der jeweils gültigen Fassung. Sie gibt dem qualifizierten MSP im Mietprozess eine höhere Beweiskraft.

Dem Schwedter qualifizierten MSP liegen folgende Erarbeitungskriterien zugrunde:

  • Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt (siehe Pkt. 3. und 5.).
  • Er wurde von der Stadt Schwedt/Oder und den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt.
  • Er wurde auf der Grundlage einer Datenerhebung von Neuvertrags- bzw. geänderten Bestandsmieten erstellt.

3. Repräsentative Datenerhebung von Neuvertrags- bzw. geänderten Bestandsmieten

Nach den gesetzlichen Vorschriften wurden nur solche Mieten einbezogen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart (Neuverträge) oder geändert worden sind (Mieterhöhungen).

Erhöhungen nach § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) werden nicht berücksichtigt.

Dieser MSP ist eine Übersicht über die am 16. März 2015 in der Stadt Schwedt/Oder üblicherweise gezahlten Mieten für frei finanzierte Mietobjekte ab vier Wohnungen. Sie waren zum Zeitpunkt der Erhebung schon ein Jahr vermietet. In die Datenerhebung gingen Vertragsabschlüsse/-änderungen für den Zeitraum vom 17. März 2011 bis 16. März 2015 ein.
Wohnungen, die bis zum 3. Oktober 1990 (Altbestand der DDR) errichtet wurden und für die Teilentlastungen oder Zinshilfen nach §§ 4 und 7 des Altschuldenhilfe-Gesetzes gewährt wurden, unterliegen keiner Mietpreisbindung. Sie gelten somit als frei finanziert. Für den überwiegenden Teil der im MSP erfassten Wohnungen trifft dies zu. Für Wohnungen, die im MSP nicht erfasst wurden, sind die Tabellenwerte nur bedingt anwendbar.

Nicht in den MSP aufgenommen wurden:

  • Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
  • Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bis 3 Mietwohnungen,
  • Wohnungen im Mietwohnungsneubau, deren Fertigstellung ab dem 16. März 2014 erfolgte.
  • Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel- (§ 557 a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557 b BGB),
  • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung unterliegt (insbesondere auch Wohnungen des 1. Förderweges – Sozialwohnungen –),
  • Wohnungen in Heimen und Anstalten,
  • Wohnungen, die möbliert oder teilmöbliert vermietet werden (ausgenommen Küchen/Einbauschränke, Durchreichen u. ä.),
  • Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind,
  • Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen.

4. Erhebungsgrundlage – Nettokaltmiete

Die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Beträge weisen die monatliche Miete pro Quadratmeter Wohnfläche aus, d. h., diese Miete ist allein für die Überlassung der Wohnung zu zahlen. Diese Beträge stellen die Netto-Kaltmiete dar. Sie beinhalten die Grundmiete sowie Modernisierungs- und Instandhaltungszuschläge. Es sind keine Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 BGB) enthalten.

Für die Ermittlung der Wohnfläche bleiben Zusatzräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden (wie z. B. Garage, Waschküche, Keller und/oder Kammer), außer Betracht.

5. Der Tabellenmietspiegel

Für die Erstellung dieses qualifizierten MSP wurde die wissenschaftlich anerkannte Tabellenmethode gewählt. Der Erstellungsprozess basiert auf einer repräsentativen empirischen Datenerhebung von Neuvertrags- bzw. geänderten Bestandsmieten.

Als wesentliche Wohnwertmerkmale, die Einfluss auf die Miethöhe haben, kristallisierten sich die Art, die Beschaffenheit (Modernisierungsgrad) und die Ausstattung der Wohnungen heraus.
Erstmals in den MSP wurden die energetische Ausstattung und Beschaffenheit aufgenommen. Im Miet­änderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I, Seite 434) in Kraft getreten am 1. Mai 2013, wird der § 558 Abs. 2 BGB diesbezüglich um dieses Merkmal ergänzt.

Für die genannten Wohnwertmerkmale wurden entsprechende Tabellenfelder gebildet.

Der Tabellenmietspiegel weist Spannen aus. Zwei Drittel aller beobachteten Mietzinswerte liegen innerhalb einer Spanne. Die angegebenen Mietzinsspannen (Unter- bzw. Oberwerte) ergeben sich aus der unterschiedlichen Streuung, wobei der Mittelwert den Durchschnitt der einbezogenen Mieten darstellt. Von den Unter- bzw. Oberwerten kann im Einzelfall nach unten oder oben abgewichen werden. Die Werte beziehen sich auf eine Standardwohnung mit entsprechender Ausstattung.

6. Regelungen über die Miethöhe

Bei frei finanzierten Wohnungen kann gemäß § 557 Abs. 1 BGB die Höhe der Miete zwischen den Vertragspartnern frei vereinbart werden. Angebot und Nachfrage regeln hier den Preis. Eine Mietvereinbarung kann jedoch unzulässig sein, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % übersteigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine punktgenaue Einzelmiete, sondern die Spanne, die einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Mietentgelte in Schwedt/Oder zu einem festgelegten Stichtag für vergleichbare Wohnungen abbildet.

7. Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Das im § 558 BGB geregelte „Vergleichsmietenverfahren“ bildet die zentrale Vorschrift für Mieterhöhungen. Danach kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Zustimmung zu einer Mieterhöhung vom Mieter verlangen, sofern dadurch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Dem Vermieter steht dabei ein Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung zu, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Es darf keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart sein.
  • Die bisherige Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
  • Die Jahressperrfrist ist einzuhalten, d. h., das Mieterhöhungsverfahren kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
  • Die ortsübliche Vergleichsmiete wird um nicht mehr als 20 % überschritten.
  • Die Erhöhung darf nicht dazu führen, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 % ansteigt, Berechnungsbasis für die Kappungsgrenze ist dabei die vor drei Jahren gezahlte Nettokaltmiete.
  • Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen und Betriebskostenanpassungen bleiben unberücksichtigt.

Die Geltendmachung der Erhöhung hat in einem formal ordnungsgemäßen Verfahren (558 a BGB) zu erfolgen. Das Mieterhöhungsverlangen muss durch den Vermieter in Textform erklärt und begründet werden. Die Wirksamkeitsvoraussetzung für das Erhöhungsverlangen ist die ordnungsgemäße Begründung.

8. Erhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Die bis zum Stichtag 16. März 2015 erfolgten Modernisierungsumlagen sind Bestandteil der Mietspiegeltabelle. Nach Abschluss weiterer Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung oder am Haus darf der Vermieter eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten verlangen. Bei der baulichen Maßnahme darf es sich nicht um Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten handeln. Umlagefähig sind Kosten für bauliche Maßnahmen, wenn sie entweder eine Modernisierung darstellen oder auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 1 BGB).

9. Erhöhung wegen Betriebskostenänderungen

Betriebskosten können nach § 560 BGB zum Anstieg der Mietbelastung führen. Diese sind als Pauschale oder Vorauszahlung nur umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

9.1. Betriebskostenpauschale

Seit dem Mietrechtsreformgesetz kann der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale nur einseitig vornehmen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vorgesehen ist (§ 560 Abs. 1 BGB).
Dazu müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:

  • Der Grund und der Betrag des auf die Wohnung des einzelnen Mieters entfallenden Anteils der Erhöhung müssen aus einem Vergleich der bisherigen und der neuen Betriebskostenbelastung erkennbar sein.
  • Der Vermieter muss die Erklärung in Textform abgeben und begründen.

Sind diese Voraussetzungen eingehalten, muss der Mieter die neue Pauschale ab dem übernächsten Monat zahlen.

9.2. Betriebskostenvorauszahlungen

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).

10. Betriebskosten

Rechtsgrundlagen bilden § 556 a BGB i. V. m. § 19 Wohnbauförderungsgesetz (WoFG) in der jeweils gültigen Fassung und die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25. November 2003 BGBL I S. 2346, 2347 in der jeweils gültigen Fassung. Nach § 556 a Abs. 1 BGB vereinbaren die Vertragsparteien Betriebskosten im Sinne des § 19 WoFG.

Der § 2 BetrKV weist eine abschließende Liste der umlagefähigen Betriebskosten aus. Dies sind u. a. die Grundsteuer, Kosten der Wasserversorgung, des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, der Straßen- und Müllreinigung, der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, für den Hauswart, des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege und sonstige Betriebskosten. Zu den sonstigen Betriebskosten gehören nicht die Bankgebühren sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten von Wohnungen bzw. Eigentumswohnungen.

Erfahrungswerte für die oben aufgezählten Betriebskosten (ohne Heizungs- und Warmwasserkosten) liegen im Wirkungskreis des MSP in der Regel zwischen 0,91 EUR/m² und 1,35 EUR/m² Wohnfläche monatlich.

Abbildung der Mietspiegeltabelle 2015
Abbildung der Mietspiegeltabelle 2015

Erläuterungen zur Tabelle

Mietpreisbildende Faktoren – Wohnwertmerkmale

Der Gesetzgeber hat in § 558 Abs. 2 BGB die Wohnwertmerkmale benannt, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden dürfen. Das sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit sowie Lage des Wohnraums.

Als mietpreisbildende Faktoren für den Schwedter Wohnungsmarkt bildeten sich die Art, Beschaffenheit und Ausstattung eines Gebäudes/einer Wohnung heraus. Auf diesen Wohnwertmerkmalen basiert der vorliegende MSP.

Die weiteren Wohnwertmerkmale Größe und Lage einer Wohnung wurden nicht berücksichtigt.

Wohnwertmerkmal Art kennzeichnet vor allem die Struktur des Hauses und der Wohnung. Unterscheidungsmerkmale sind u. a. Altbau- oder Neubauwohnungen, Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser. Im Schwedter MSP wurden Wohnungen, entsprechend der angegebenen Baualtersklassen, in Mietobjekten ab vier Wohnungen erfasst.

Wohnwertmerkmal Beschaffenheit bezieht sich auf die Bauweise, den Zuschnitt (Verhältnis von Haupt- zu Nebenräumen), den baulichen und energetischen Zustand des Gebäudes bzw. der Wohnung. Das Baualter spielt dabei eine wesentliche Rolle als Indikator für die Bauweise und den Baustandard.

In diesem MSP basiert dieses Wohnwertmerkmal auf der Bildung von Baualtersklassen. Dabei gab es ältere Gebäude, die durch nachträgliche Veränderungen der Beschaffenheitsmerkmale in Form von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen einer jüngeren Baualtersklasse (Jahr der Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahme) zugeordnet wurden **). Diese Wohnungen sind dadurch mit Neubauwohnungen vergleichbar.

Wohnwertmerkmal Ausstattung: Darunter wird alles das verstanden, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Benutzung zur Verfügung gestellt hat und wofür der Mieter keine gesonderte Vergütung zahlt (z. B. Heizung, Badausstattung, Isolierverglasung, Keller und/oder Kammer außerhalb der Wohnung).

Energetisches Wohnwertmerkmal: Das Merkmal soll durch den Energieverbrauchskennwert (EVK), der den Energieverbrauch je m² Wohnfläche und Jahr ausdrückt, gekennzeichnet werden. Der Wert berücksichtigt die Einhaltung der Vorschriften des Wärmeschutzes bei Neubauten nach 1990 und den Umfang der Modernisierung älterer Gebäude hinsichtlich der Verbesserung des Wärmeschutzes, wie Außenwanddämmung, Dach- bzw. Geschossdeckendämmung, Einbau neuer Isolierverglasungen, Verbesserung des Heizungssystems. Nähere Bestimmungen enthalten die §§ 16 ff. der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung – EnEV) vom 27. Juli 2007 (BGBl. I, S. 1519) zuletzt geändert durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18. November 2013 (BGBl. I, S. 3951).

Der EVK wurde dem Energieausweis für das jeweilige Wohngebäude entnommen.

Wohnwertmerkmale – Beschaffenheit/Ausstattung

Standardwohnung

Für alle im MSP erfassten Wohnungen gilt eine durchschnittliche Grundausstattung (Standardwohnung). Diese Ausstattung beinhaltet:

  • Sammelheizung (Zentrale Wärmeversorgung mittels Fernwärme, Gas oder Öl)
  • Isolierverglasung
  • Bad und/oder Dusche
  • Innen-WC
  • Kabelanschluss
  • Geräte zur Verbrauchserfassung von Wärme und Wasser
  • Wechselsprechanlage
  • Gemeinschaftsraum

Gelangt die Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme in eine höhere Ausstattungsklasse, gelten die Mietwerte der neuen Ausstattungsklasse.
Die in der Tabelle angegebenen Beschaffenheits-/Ausstattungsmerkmale *) beinhalten folgende Kriterien:

Baualtersklassen:

  • Altbau – Baujahr bis 1955
  • Montagebauweise (überwiegend) – Baujahr von 1956 bis 1990
  • Neubau – Baujahr von 1991 bis 15. März 2014 **)

Modernisierungsgrad *)

Geringe Modernisierung: Ausstattungen, die nicht als mittlere bzw. gute Ausstattung angesehen werden, sowie kleine Modernisierungen, wie z. B. Isolierverglasung, Türsprechanlage

Teilmodernisierung: neuzeitliche Wärmedämmung, Dach und Fassade (einschließlich Balkonsanierung)

Vollmodernisierung: neuzeitliche Wärmedämmung, Dach und Fassade (einschließlich Balkonsanierung), Heizung, Sanitär, Fliesen im Bad

Energetische Beschaffenheit *)
Der für das jeweilige Wohngebäude ausgewiesene Energieverbrauchskennwert kann einer Energieeffizienzklasse (EEK) zugeordnet werden. Für die Beschreibung der energetischen Beschaffenheit wurden folgende Klassen gebildet:

  • Sehr gute energetische Beschaffenheit:
    EVK < 75 kWh/(m²·a)
    (EEK A+, A und B wurden zusammengefasst)
    EEK A+ ist im Datenbestand nicht vorhanden
  • Gute energetische Beschaffenheit:
    EVK 75 – < 160 kWh/ (m²·a)
    (EEK C, D und E wurden zusammengefasst)
  • Einfache energetische Beschaffenheit:
    EVK ≥ 160 kWh/ (m²·a)
    (EEK F, G und H wurden zusammengefasst)
    EEK H ist im Datenbestand nicht vorhanden,
    EEK F und G wegen geringer Anzahl der Wohnungen nicht auswertbar

Die konkreten EVK können dem Energieverbrauchsausweis für das Wohngebäude entnommen werden, der dem Mieter seit dem 1. Mai 2014 bei Mietsvertragsabschluss ausgehändigt werden muss.

*) und **) siehe Mietspiegeltabelle
 

Informationen (keine Rechtsberatung)

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